【熊本リノベーション最新情報】

012025年法改正で変わる家の選び方｜
“リノベできない家”に要注意！

「安く買って、自由にリノベ」は、もう通用しない時代に？

これから家を買ってリノベーションをしたい――そんな理想を持つ方にとって、今、見逃せない大きな制度変更が迫っています。

特に「なるべく安く中古住宅を買って、自分好みに直したい」とお考えの方、「リノベ済みの住宅を安心して買いたい」と考える方にとって、2025年4月の建築基準法改正は、家選びの“前提”を変えてしまう可能性があります。

このコラムでわかること

この記事では、2025年法改正のポイントから、「なぜリノベができなくなる物件が増えるのか？」という根拠、さらには“申請が必要になるリノベ”と“そのままでは危ない物件”の見極め方までご案内します。

熊本の理想の住まい探しを、安心とともに

クラブハウスエステートは、熊本でマイホームの夢を叶える不動産売買・リノベーションの専門会社です。中古住宅＋リノベという賢い選択肢を、安心・納得できるものに。物件選びから補助金活用、プラン設計まで、ワンストップでサポートしています。

 

02結論。これからは「リノベできる家」かどうかが、家選びの新常識です。

2025年4月以降、家の購入時に「この家、リノベできるのか？」を事前に確認することが必須になります。

なぜなら、大規模なリノベーションにも建築確認申請が必要になり、図面がない・構造が不明な家は、そもそも申請自体が難しくなるからです。

 出典：国土交通省「建築基準法の一部を改正する法律の概要（2023年12月）」

中古住宅を買って「後で好きにリノベしよう」と思っていたら、申請できずに断念…というケースが今後は増えてくる可能性があります。

032025年4月施行！建築基準法が変わる３つのポイント

❶ 省エネ性能の適合が義務に

2025年以降、新築住宅はすべて断熱や一次エネルギー消費量等などの省エネ性能が一定基準以上でなければなりません。これは「建築物省エネ法」の改正に基づく流れです。

出典：国土交通省「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部改正について」

❷ 木造住宅の「4号特例」が縮小される

これまで木造2階建て住宅などでは、建築士が図面を作れば役所の構造チェックを省略できる「4号特例」がありました。この特例が縮小され、構造チェックが義務化されます。

今までは「構造計算していなかった」ケースが多かった理由：

• 構造計算書の提出は不要
• 建築確認申請で構造の審査を省略
• 施工会社や設計士の「経験と勘」による判断でOK
• プレカット工場任せの構造設計でも通っていた

❸ リノベーションでも確認申請が必要に！

「構造の過半に及ぶ工事（主要構造部の50％以上）」を行う場合、建築確認申請が義務付けられるようになります。

たとえば屋根を取り替えたり、外壁を半分以上壊して張り替えたりといった工事も対象です。

出典：建築基準法施行令第1条の3（確認申請が必要な工事）および各都道府県の建築指導課のガイドラインより

04「え、これも申請必要？」リノベの注意ポイント

以下のような工事では、確認申請が必要になる可能性が高くなります。

• 柱・梁の50％以上を解体して入れ替える
• 屋根を下地ごと取り替える
• 外壁を50％以上解体・交換する
• 階段を全面的にかけ替える
• 床を下地ごと張り替える（50％超）

一方で、下記のような工事は確認申請不要のケースが多いです。

• キッチン・トイレなどの設備交換
• クロス張り替えや床材の重ね張り
• 間仕切り壁の一部変更（構造に影響しない範囲）

05確認申請のカギは「検査済証」と「図面」

確認申請を出すには、建物の構造や寸法が分かる図面や検査済証が必要になります。

しかし、築30年以上の家ではこうした書類が残っていないケースが多いのが現実です。

この場合は、建築士による構造調査や図面の再作成が必要になり、申請までに数週間～数ヶ月、費用も数十万円かかることがあります。

06「書類がない＝リノベできない」ではないけれど…

図面や検査済証がないからといって、必ずしもリノベが不可能なわけではありません。ただし、以下のような追加対応が必要です：

• 解体調査による構造確認
• 新たな構造計算や耐震診断
• 建築士による確認申請用の資料作成　など

これは購入者側で行うケースもあれば、売主や仲介業者が対応する場合もあります。

07そもそも「リノベ不可」な物件とは？

確認申請が出せない家の中には、以下のような“構造的にリノベが難しい家”も含まれます。

• 再建築不可物件：

  接道義務を満たしていないなどの理由で、建替え・大規模改修ができない

• 違法建築：

  建ぺい率や容積率をオーバーしている、建築確認を取らずに増築された家

• 既存不適格：

  建築時は合法でも、法改正により現在の基準に適合しない家

こうした物件を購入する場合は、法的リスクを理解したうえで対応する必要があります。

08熊本で「リノベできる家」を見極めるポイント

 物件選びのチェックポイント

• 検査済証や確認申請図面が残っているか
• 建物の構造が明確で、劣化や腐食がないか
• 建築当時の法令と現在の基準に違反していないか
• 隣地・道路との関係（再建築の可否など）

特に熊本のような地方都市では、昔ながらの「確認申請なし」で建てられた家も多くあります。リノベできる家かどうかを見極めるには、プロの建築士や不動産会社に早めに相談することが大切です。

09まとめ｜これからの家選びは「法令対応力」がカギ

建築基準法の改正により、「リノベしやすい家」と「リノベできない家」の線引きが、これまで以上に明確になります。

「金額が手頃」「場所がいい」だけで家を選ぶと、あとから「確認申請が出せない」「リノベできない」という落とし穴にはまってしまうかもしれません。

これからは“リノベ前提の家選び”にも、法令の知識と正確な判断力が必要です。

クラブハウスエステートでは、熊本で安心して家を買い、理想の住まいを実現するためのサポートを行っています。

中古住宅＋リノベを検討中の方は、ぜひ一度ご相談ください。